Na što pripaziti pri sklapanju ugovora o najmu stana

Svakoj osobi koja je barem jednom u životu tražila stan za najam potpuno je jasno s kakvim se sve problemima današnji najmodavci i najmoprimci susreću, a nepoznavanje zakonske regulative samo otežava ionako kompliciran odnos najmodavac-najmoprimac. Pretraživanjem internet oglasnika naći ćete u ponudi brojne stanove koji se daju u najam po nikad višim cijenama, a najmodavci nerijetko od budućih najmoprimaca traže plaćanje pologa u visini 2 do 3 najamnine, zabranjuju dovođenje kućnih ljubimaca u stan, a neki čak ne žele dati u najam stan mladim obiteljima s djecom, pušačima, studentima. Naravno da niti najmoprimci nisu uvijek najpoželjnijih osobina, nerijetko ne plaćaju režijske troškove ili troškove najamnine, ne održavaju stan. Zato je potrebno pažljivo i pedantno regulirati odnos najmodavca i najmoprimca, a ne samo pronaći najjednostavniju šprancu ugovora na internetu i misliti da će vas ona zaštititi u slučaju spora, neovisno na kojoj se strani ugovornog odnosa nalazite.

Osim Zakona o obveznim odnosima koji regulira općenito ugovor o najmu, u Republici Hrvatskoj važeći je i Zakon o najmu stanova i to još od 1996. godine koji je naravno bio mijenjan u nekoliko navrata, a koji se detaljnije bavi pitanjem obveza i prava najmodavaca i najmoprimaca, a u članku ćemo se osvrnuti samo na neke zanimljivosti vezane uz sklapanje predmetnog ugovora koje su većini ljudi potpuno nepoznate.

Naravno da je jedna od osnovnih obveza najmoprimaca plaćati slobodno ugovorenu najamninu. Zbog stanja na tržištu nekretnina, najmodavci koji uvide da mogu stan iznajmiti za višu najamninu nastoje postojećim najmoprimcima povisiti cijenu najma, ali jesu li baš uvijek na to ovlašteni? Zakon o najmu stanova detaljno uređuje to pitanje na način da štiti najmoprimca budući da se slobodno ugovorena najamnina, ako je ugovor o najmu sklopljen na neodređeno vrijeme, ne smije mijenjati prije isteka roka od jedne godine, a nakon proteka tog roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine. Ali niti tako povišena cijena najamnine ne bi smjela prelaziti iznos koji odgovara iznosu do 20% većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam. Ukoliko novopredložena najamnina prijelazi gore navedeni iznos uvijek imate mogućnost putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine, a do donošenja odluke obvezni ste plaćati predujam najamnine koji ste prvobitno ugovorili.

Uz pitanje najamnine veže se i pitanje rokova plaćanja iste. Ako ste kao najmoprimac dva uzastopna mjeseca u zakašnjenju s plaćanjem najamnine ili znatnog dijela najamnine, najmodavac vam može otkazati ugovor i ne mora se pridržavati otkaznog roka, pa čak ima pravo zadržati i vaše stvari koje ste unijeli u stan na kojima ima založno pravo i može ih zadržati do momenta dok ne podmirite svoje dugovanje.

Još od pitanja oko kojeg se često sukobljavaju ugovorne strane je i pitanje popravaka koji je potrebno izvršiti. Prvenstveno, svaki bi ugovor o najmu stana trebao sadržavati odredbe o održavanju stana. Najmoprimac je taj koji snosi troškove sitnih popravaka i troškove redovite uporabe, primjerice ako je potrebno zamijeniti žarulju za to nećete zvati najmodavca niti od njega tražiti povrat troška kupnje nove žarulje. Najmodavac je taj koji je dužan stan održavati u stanju podobnom za ugovorenu uporabu, a obveza je najmoprimca da ga obavijesti o potrebi da se nešto popravi, a ako je popravljanje potrebno hitno izvršiti ili se najmodavac ogluši na vaše pozive imate pravo sami izvršiti popravak, pa tražiti naknadu predmetnog troška od najmodavca.

Naravno da u ovome članku ostaje neodgovoreno na niz pitanja, poput primjerice pitanja tko snosi javne terete, kada najmoprimac može tražiti sniženje najamnine, odgovornosti za nedostatke stana koji smetaju njegovoj uporabi, pitanje mogu li stan dati u podnajam, a u svakom se pojedinačnom ugovornom odnosu može pojaviti i niz drugih pitanja. Iako je uvriježeno mišljenje da svatko može sastaviti ugovor o najmu stana, broj sudskih sporova bi zasigurno bio manji da je tome tako.